Ассоциация «Совет ЖКХ» продолжает знакомить с актуальными правовыми разъяснениями, практическими рекомендациями и анализом сложных ситуаций, возникающих в деятельности управляющих компаний, в рубрике «Совет ЖКХ разъясняет»
Разберем вопрос, необходимо ли заключение персонального договора на оказание дополнительных услуг с каждым собственником отдельного помещения в многоквартирном доме при наличии действующего решения общего собрания?
Проблемные моменты, правовые особенности:
Федеральным законом от 07.04.2025 №69-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» были внесены изменения в Закон Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О защите прав потребителей»).
Нововведения – часть 3.1 статьи 16, предусматривают новое правило для исполнителей услуг, согласно которому возмездное оказание дополнительных услуг возможно исключительно с согласия потребителя, оформленного в письменной форме.
Не допускается проставление продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) автоматических отметок о согласии потребителя на приобретение дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг) или выражение такого согласия за потребителя.
Также продавцу запрещается формировать условия, предполагающие изначальное согласие потребителя на приобретение дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг).
Закреплено право потребителя отказаться от оплаты навязанных дополнительных товаров (работ, услуг), а если они оплачены – потребовать от продавца возврата уплаченной суммы за проданные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги).
Перечисленные нововведения порождают вопрос, необходимо ли заключение персонального договора на оказание дополнительных услуг с каждым собственником отдельного помещения в многоквартирном доме.
Ассоциация «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет» полагает, что для ответа на поставленный вопрос необходимо руководствоваться положениями гражданского, жилищного и потребительского законодательства в совокупности.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.
В пункте 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В Постановлении от 02.07.2024 №34-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что в процессе управления таким сложным имущественным комплексом, как многоквартирный дом, состоящим из помещений, принадлежащих разным лицам, пересекаются интересы значительного количества собственников и иных участников жилищных отношений (часть 2 статьи 4 ЖК РФ); одним из способов согласования указанных интересов, которые к тому же зачастую носят разнонаправленный характер, является принятие решений общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, - органом управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Частью 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Принятие решения об оказании дополнительных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме, включая такие услуги как «консьерж», «дежурный по подъезду», «домофон», «вывоз строительного мусора» и другие, исходя из толкования вышеприведенных норм права, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Важно отметить, что в соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Иными словами, наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц, является одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.
Исходя из толкования вышеприведенных положений жилищного законодательства можно сделать вывод, что при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме положительного решения по вопросу оказания дополнительных услуг, собственники помещений выступают в качестве одной стороны, выражающей согласие на оказание такой услуги со стороны управляющей организации.
Такие дополнительные услуги, как «консьерж», «вывоз строительного мусора», «домофон», «обеспечение безопасности» и др., носят общедомовой характер и не могут быть индивидуализированы, а общее собрание собственников помещений, выступающее в качестве органа управления многоквартирным домом, представляет интересы всех собственников помещений в таком доме и уполномочено разрешать подобные вопросы в целях обеспечения надлежащего состояния общедомового имущества и благополучного проживания в многоквартирном доме, аналогичный вывод содержится в апелляционном определении Московского городского суда от 28.09.2022 по делу № 33-28242/2022.
Таким образом, потребность заключения с каждым отдельным собственником договора на оказание дополнительных услуг, если необходимость их оказания была утверждена легитимным решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, отсутствует.
Аналогичный вывод можно найти в устоявшейся судебной практике:
|
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.08.2025 № 88-18791/2025 |
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила их оказания и выполнения утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290. При этом в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут быть внесены услуги и работы, не включенные в указанный минимальный перечень (п. 7 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416), например, услуги по охране, услуги консьержа и т.п. Как обоснованно констатировали суды, спорные услуги по своему содержанию относятся к дополнительным услугам, плата за оказание которых приобретает обязательный характер для собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия соответствующего решения на общем собрании собственников, услуги фактически оказываются, а управляющая организация, таким образом, исполняет волю большинства собственников и обеспечивает надлежащий режим содержания общего имущества и его сохранность.
|
|
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2026 № 88-8771/2026 |
Вопреки доводам кассационной жалобы, руководствуясь ст. 44, ст. 46, ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 17 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, суд апелляционной инстанции указал обоснованно, что принятие решения об оказании собственникам многоквартирного дома дополнительных услуг, в частности услуг консьержей, охраны, мастера по комплексному обслуживанию, обслуживанию котельной и уборки в паркинге в многоквартирном доме и т.п., отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это решение принимается с соблюдением процедуры и в форме, предусмотренными нормами жилищного законодательства; в таком решении должны быть определены перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. В этом решении общего собрания собственников также должно быть определено лицо, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. Приведенные нормы материального права устанавливают, что обязанность оплачивать дополнительные услуги может возникнуть у собственника помещения в многоквартирном доме в результате волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме, выраженном на общем собрании собственников и закрепленном в соответствующем решении, причем именно в решении общего собрания должна быть не только указана сама дополнительная услуга, но должны быть определены необходимые для ее оказания перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Управляющая организация вправе заключать договоры на оказание дополнительных услуг с иными лицами при условии, что она уполномочена на это решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. |
|
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 04.02.2026 № 88-2716/2026 |
Отказывая в удовлетворении исковых требований А.Н.ВА., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 30, 36, 44, 46, 153, 154, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, исследовав представленные доказательства, исходил из того, что начисление платы за дополнительную услугу - "запирающее устройство" и видеонаблюдение производится на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое является обязательным для всех собственников указанного дома, в том числе для истца. Доказательств неоказания услуги "запирающее устройство" либо ее неиспользования истцом не представлено. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав также на то, решение общего собрания собственников посещений многоквартирного дома по вопросу установки, обслуживания и эксплуатации домофонного оборудования, систем видеонаблюдения и запирающих устройств не оспорено и недействительным не признано; начисление платы за указанные услуги осуществлялось на основании указанного решения общего собрания и заключенного в его исполнение договора; специфика услуг по обслуживанию домофонного оборудования и системы видеонаблюдения в многоквартирном доме не предполагает их индивидуального предоставления отдельным собственникам; плата за данные услуги была включены в ежемесячные платежи и отражена в платежных документах, доказательств неоказания услуг либо их ненадлежащего качества не представлено. Выводы судов основаны на нормах действующего законодательства, мотивированы со ссылкой на доказательства, обстоятельствам по делу не противоречат и сомнений в законности не вызывают.
|
|
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.07.2025 № 88-8571/2025 |
Как верно указано судами, материалы дела доказательств того, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от 28 апреля 2022 г. N, пунктом 3 которого был утвержден договор управления многоквартирным домом с приложениями, в том числе приложение N, было оспорено, отменено, изменено или признано недействительным, материалы дела не содержат. Исходя из того, что решение о взимании платы за уборку подземного паркинга было принято решением общего собрания от 28 апреля 2022 г. N, как несостоятельные подлежат отклонению доводы кассаторов о том, что предоставление данной услуги было навязано управляющей организацией, вопрос о уборке подземного паркинга на общем собрании не поднимал, ссылка на Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном дома, их периодичность и стоимость (приложение N к договору управления многоквартирным домом) нарушает установленный порядок, а условия договора в данной части являются ничтожными. Доводы кассаторов об отсутствии существенных условий договора (периодичность выполнения работ и объект уборки, так как территория паркинга делится на общедомовую и частную), подписание договора только одной стороной, основанием к отмене оспариваемых судебных актов не являются.
|
|
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2026 № 88-5328/2026 |
Принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, повторно исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 44, 46, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что на общем собрании собственников помещений МКД принято решение утвердить по предложению управляющей компании ООО «ЖЭК» стоимость работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту жилого (нежилого) помещения и перечень работ и услуг по договору управления многоквартирным домом согласно постановлению Правительства РФ N от ДД.ММ.ГГГГ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» в размере – 32,51 руб. с 1 кв. м площади помещения ежемесячно, начиная с даты принятия решения общим собранием собственников, оформленного в протоколе. Решением этого же собрания изменен в сторону уменьшения (с 10,04 руб. до 3,20 руб. с 1 кв. м общей площади) размер платы за аварийно-диспетчерское обслуживание, из которой выделена дополнительная услуга «Услуги администратора». Также суд апелляционной инстанции исходил из того, что решение общего собрания собственников по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, является обязательным для всех собственников помещений в доме. При этом решение общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривалось, протокол недействительным не признавался. Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с данными выводами суда апелляционной инстанции как основанными на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела. |
|
Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 06.07.2026 № 33-552/2026 |
Из приведенных нормативных положений следует, что принятие решения об оказании собственникам многоквартирного дома дополнительных услуг, в частности услуг консьержей, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это решение принимается с соблюдением процедуры и в форме, предусмотренными нормами жилищного законодательства. Из установленных по делу обстоятельства следует, что на общем собрании (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) собственниками принято решение о введении круглосуточного дежурства в подъезде, осуществляемого консьержами, с установлением платы за услугу "консьерж" в размере 362 рубля 92 коп. Эти же решением управляющая организация - ООО УК "ЖРП N 8" уполномочена на сбор с собственников денежных средств в счет оплаты данной услуги и на заключение договора об ее оказании. Приняв указанное решение, собственники тем самым увеличили перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включив в него дополнительную услугу, которая в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, отсутствует. |
|
Апелляционное определение Томского областного суда от 22.10.2025 № 33-3246/2025 |
Из приведенных нормативных положений следует, что принятие решения об оказании собственникам МКД дополнительных услуг отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Это решение принимается с соблюдением процедуры и в форме, предусмотренными нормами жилищного законодательства; в таком решении должны быть определены перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. |
Рекомендации:
Обязательным условием для оказания дополнительных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме в нынешних реалиях является принятие легитимным общим собранием собственников положительного решения по вопросу повестки дня об оказании таких услуг.
При подготовке повестки дня общего собрания рекомендуем указывать в вопросах:
- Наименование конкретной дополнительной услуги – например, «консьерж», «услуги охраны», «обслуживание систем домофона», «уборка МОП повышенной периодичности» и др.
- Перечень и условия оказания дополнительной услуги – описать состав работ, место оказания, периодичность, режим работы и иные существенные условия.
- Размер платы и порядок финансирования –конкретный размер платы и единицу расчёта – например, руб./м² в месяц либо фиксированную сумму с помещения.
- Полномочия управляющей организации –полномочия управляющей компании организовать оказание дополнительной услуги, заключать договор с исполнителем и осуществлять сбор платы с собственников помещений.
Также полагаем целесообразным вести учет и длительное хранение договоров и актов выполненных работ, а равно иной первичной документации, связанной с оказанием дополнительных услуг, ввиду риска возникновения судебных споров с собственниками помещений, не желающих оплачивать дополнительные услуги и ссылающихся на отсутствие их оказания. Подтверждение перед судом фактического надлежащего оказания дополнительных услуг – заключения договора с подрядной организацией, подписание с ней актов выполненных работ либо услуг, перечисление денежных средств в счет их оплаты, повышает шансы положительного для управл