По инициативе Совета ЖКХ в Госдуме состоялось рабочее совещание по вопросам правового регулирования деятельности управляющих компаний с участием крупнейших участников рынка.

В ходе встречи Марк Геллер, Исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ», рассказал об основных принципах работы Ассоциации и организации деятельности Экспертного совета по ЖКХ при профильном комитете Госдумы:

 «Совет ЖКХ сегодня является единственной в стране НКО, объединяющей участников отрасли ЖКХ: управляющие и ресурсоснабжающие организации, их общественные объединения, крупных производителей материалов для отрасли ЖКХ, ассоциацию фондов капительного ремонта и ассоциацию платежных агентов.

Основной целью Ассоциации является объединение и консолидация усилий существующих профессиональных сообществ и крупных предприятий для выработки общих сбалансированных и эффективных решений, позволяющих реализовать Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Деятельность Ассоциации «Совет ЖКХ» выстроена по трём ключевым направлениям, отражающим основные запросы отрасли и приоритеты государственной политики:

•        управление и содержание МКД,

•        коммунальные услуги,

•        кадры.

По каждому из направлений мы не первый год ведем системную экспертную работу: формировались предложения по совершенствованию правового регулирования, масштабировались практические механизмы, направленные на повышение качества управления и услуг, прозрачности рынка и устойчивости отрасли в целом.

На сегодняшний день у нас в работе свыше 150 законодательных инициатив, направленных на развитие сегментов отрасли и улучшение инвестиционного климата. Отдельное внимание мы уделяем мероприятиям по доработке отраслевой Стратегии, реформе ценообразования и оптимизации налоговой нагрузки на участников рынка.

В сегменте управления МКД накопились проблемы, связанные с избыточными обязательными требованиями к деятельности УК и несовершенной системой ценообразования на фоне ужесточения налоговой политики.

В прошлом году мы совместно с коллегами из Минстроя и ФРТ разработали концепцию реформирования правового регулирования рынка управления МКД по нескольким направлениям, затрагивающим, в первую очередь, вопросы экономики работы УК и оптимизации требований к деятельности УК. Данная концепция была согласована с Хуснулиным М.Ш. Уже разработаны первые проекты НПА, работа с текстами начнемся этой осенью.».

Ольга Десятова, Ответственный секретарь Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ, представила текущие и плановые изменения в сфере управления МКД, над которыми ведется совместная работа: реформа ценообразования, совершенствование налогового законодательства, донастройка жилищного законодательства, в том числе устранение существующих правовых пробелов и коллизий:

«Результатом совместной работы экспертного сообщества и профильных органов государственной власти стал переход от точечных изменений к комплексной реформе, результатом которой должно стать повышение качества управления жилищным фондом и улучшение экономики этого рынка».

Участники совещания подняли ряд вопросов, волнующих рынок в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Илья Чучман, Заместитель исполнительного директора по развитию рынка управления МКД Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет», рассказал о перечне инициатив по совершенствованию законодательства, которые находятся на стыке интересов управляющих и ресурсоснабжающих организаций, а также о необходимости уточнения пределов правовой ответственности управляющих организаций.

«В центре внимания вопросы списания безнадежной задолженности, уточнение границ эксплуатационной ответственности и перехода на «прямые» договоры с ресурсоснабжающими организациями.

По направлению пределов ответственности управляющих организаций прорабатывается целый ряд инициатив.

В настоящее время захламление мест общего пользования является краеугольным камнем в работе управляющей организации. Это обусловлено явной коллизией в действующем законодательстве, которая возникает между обязанностью управляющей организации не допускать захламления подъездов, лестничных клеток и иных мест общего пользования и невозможностью посягать на право частной собственности. Таким образом, управляющая организация оказывается в ситуации, когда ей необходимо удалить вещи из мест общего пользования, однако она не имеет на это законного права в силу запрета на прикосновенность к вещам, находящимся в частной собственности. Долгое время Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации не воспринимало данную проблему как системную, несмотря на то, что управляющие организации регулярно привлекались к административной ответственности и системно получали штрафы от МЧС России в размере от 200 000 до 400 000 рублей. При этом МЧС привлекает к ответственности именно управляющую организацию, а не собственника вещей, поскольку управляющая организация признается владельцем объекта в том смысле, который придается данному значению законодательством о противопожарной безопасности.

В соответствии с действующим законодательством, доступ в квартиры для нужд управляющей организации сопряжен с определенными противоречиями. С одной стороны, управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. С другой стороны, действует принцип неприкосновенности жилища, который может быть нарушен только на основаниях, прямо установленных федеральным законом. Таким образом, хотя для выполнения своих обязанностей управляющей организации необходим доступ в жилые помещения, прямых федеральных оснований для его предоставления не имеется. В подзаконных нормативных правовых актах, в частности в Правилах предоставления коммунальных услуг № 354, речь идет только о доступе к инженерным коммуникациям. Вопросы же доступа к иным элементам общего имущества данными правилами не урегулированы.»

Петр Мурмуридис (ООО УК «СберСити Сервис») и Алексей Яценко (ООО «ГРУППА КОМФОРТ») представили концепцию перехода рынка управления МКД на принципы жизненного цикла.

«Для ускорения процессов системного совершенствования института управления многоквартирными домами предлагаем ввести в правовое поле понятие договора жизненного цикла как новой модели строительства и последующего управления. Договор жизненного цикла – это долгосрочный договор от 10 лет и более, объединяющий строительство, управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, планирование и проведение капитального ремонта, модернизацию инженерных систем и эксплуатацию объекта на всем протяжении его жизненного цикла.

Такой подход коррелирует со Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 31.10.2022, которой предусмотрены мероприятия по повышению эффективности эксплуатации и обеспечение непрерывного управления многоквартирным домом на всех этапах его жизненного цикла по единым стандартам.

Предложения по внедрению правового регулирования Договора жизненного цикла направлены на решение следующих ключевых проблем действующего регулирования:

Во-первых, следует обратить внимание на ключевой дестабилизирующий фактор в деятельности управляющих организаций – регулирование сроков управления в части их минимизации, что негативно сказывается на мотивации управляющих организаций в части требуемого качества оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

Во-вторых, одной из главных проблем в сфере управления многоквартирным домом остается недобросовестная конкуренция среди управляющих организаций, когда дом, в который были вложены инвестиционные средства одной управляющей организации, налажены процедуры содержания и ремонта общего имущества, проведена большая работа по управлению, становится объектом для других недобросовестных управляющих организаций. Зачастую применяющих демпинговые цены, которые в дальнейшем не предполагают качественного обслуживания дома. 

В-третьих, важной проблемой действующего регулирования является «размытая» ответственность всех собственников за состояние общего имущества многоквартирного дома, их пассивность при управлении им, незаинтересованность в несении фактически требуемых расходов в отношении общего имущества.

Изложенные выше проблемы приводят к недофинасированию услуг и работ по ремонту и содержанию общего имущества, что не может не оказывать негативно влияния на техническую и пожарную безопасность многоквартирного дома.

В-четвертых, отсутствует регулирование мотивации застройщиков в создании качественного, инновационного, энергоэффективного, долговечного общего имущества МКД, обеспечивающего надлежащую техническую и пожарную безопасность многоквартирного дома на период его жизненного цикла.

Одной из таких новых альтернативных форм может быть подготовка и внедрение правового института Договора жизненного цикла для МКД - новостроек.

В рамках такой инициативы предлагается – не отменяя действующее правовое регулирование, осуществить разработку и введение в законодательство о долевом строительстве и в жилищное законодательство правовое понятие договора жизненного цикла, учитывающего порядок и механизмы управления объектом капитального строительства – многоквартирным домом, на всех этапах жизненного цикла: проектирование, строительство, эксплуатация (включая текущий и капитальный ремонт МКД), снос, в качестве  дополнительного (альтернативного) правового механизма создания и управления объектом жилищного фонда.

Профессиональный участник получает законные основания для долгосрочного планирования работ. Предлагается установить дифференцированный подход к проведению общих собраний: в домах, где не заключен договор жизненного цикла, сохраняется действующий порядок; в домах, где договор жизненного цикла заключен, отдельные вопросы, включая утверждение перечня работ, размера платы, избрание совета дома, регулируются условиями договора, что исключает дублирование процедур.»

Василий Левин (ПАО «ПИК-специализированный застройщик») и Дмитрий Кузнецов (ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ПРЕИМУЩЕСТВО») обратили внимание на существующие риски возможного перехода к расчетам через единые расчетные центры.

«На первый взгляд, идея собрать все платежи «под одной крышей» выглядит логичной и удобной. Однако, опираясь на практику российских регионов и мнения экспертов, мы видим целый комплекс проблем, игнорировать которые нельзя.

Главное - централизация расчетов ведет к монополизации этого рынка. Отсутствие конкуренции между расчетными организациями неизбежно снижает качество сервиса. Вместо удобного единого окна мы рискуем получить бюрократическую структуру, которая не несет реальной ответственности перед жителями.

Второй важный блок рисков — финансовый. Многие ошибочно полагают, что создание единых центров ничего не стоит. Это не так. Услуги по сбору платежей нужно оплачивать. Либо это ложится на управляющие организации, которые вынуждены закладывать комиссию ЕРЦ в свои тарифы, либо напрямую на граждан.

Третье - это юридические и рыночные ограничения. Сегодня в законодательстве нет норм, позволяющих принудительно обязать всех поставщиков коммунальных услуг работать через единый центр. Против этого прямо выступают Минстрой России и Федеральная антимонопольная служба, и профильный комитет Госдумы. Многие управляющие компании и ТСЖ уже вложили серьезные средства в собственные абонентские службы. Они законно не хотят терять контроль над своими платежами и создавать «искусственного посредника».

Оксана Васильева (ООО «А101-КОМФОРТ») подняла вопрос о несовершенстве законодательства о плате за ТКО после ввода МКД в эксплуатацию до момента фактического заселения дома.

«Согласно действующему законодательству, на следующий день после регистрации права собственности (РВ) у владельцев квартир возникает обязательство заключить договор на вывоз твердых коммунальных отходов (ТКО) с управляющей компанией. Однако в некоторых случаях ситуация может осложниться.

В новых домах, которые находятся на этапе заселения и еще не имеют завершенной отделки, собственники могут появиться только через несколько месяцев – в среднем, это четвертый-шестой месяц после РВ. Несмотря на отсутствие жильцов, управляющие компании уже начинают начислять расходы на вывоз ТКО.

Следует отметить, что в течение первых трех месяцев после РВ в некоторых районах услуги по вывозу ТКО могут не предоставляться вовсе. В таких случаях у регоператора отсутствуют специализированные площадки и контейнеры для сбора отходов, что создает дополнительные трудности для будущих жильцов.

Таким образом, вопросы, связанные с вывозом ТКО в новых жилых комплексах, требуют внимательного подхода со стороны регуляторов.»

Участники и эксперты рынка по итогам обсуждений договорились о дальнейшей совместной работе по всем направлениям регулирования. Предложения и решения будут сформированы Ассоциацией «Совет ЖКХ для дальнейшей проработки в Государственной Думе и Минстрое России.