Заседание РГ по решению вопросов совершенствования системы управления жилищным фондом и повышения эффективности ее регулирования при Комитете ГД РФ по строительству и ЖКХ

14.04.2025 состоялось выездное заседание Рабочей группы по решению вопросов совершенствования системы управления жилищным фондом и повышения эффективности ее регулирования при Комитете Государственной Думы Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (далее – Рабочая группа) под председательством депутата М.А. Нуриева.

В заседании приняли участие члены рабочей группы, представители Минстроя России, депутаты Государственной Думы, представители профессионального сообщества, в т.ч. члены Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет».

Присутствующие обсудили вопрос изменения законодательства в части введения нормы обязательного претензионного (досудебного) порядка разрешения споров по вопросам исполнения договора управления, а также вопрос установления типового договора управления многоквартирным домом.

Состоялась дискуссия, в рамках которой Гурылев Александр Геннадьевич, член рабочей группы, вице-президент АНП «Национальный Жилищный Конгресс» отметил, что работа была сосредоточена на определении обязательных пунктов договора управления, отталкиваясь от того, что у любого договора есть объем (что нужно делать), цена (за какие деньги должен это делать) и результат. Если работа сделана - все довольны, а если не сделана, то появляется либо ущерб в связи с неоплатой, либо ущерб в связи с отсутствием работы при оплате.

Было предложено дополнить статью 161 ЖК РФ нормами, обязывающим стороны жилищных отношений соблюдать претензионный порядок для установленных видов споров, связанных с:

1. объемом услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД;

2. возмещением ущерба, причиненного действиями/бездействием сторон жилищных правоотношений;

3. оспариванием размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Он подчеркнул необходимость создания возможности направления претензии в адрес собственника и нанимателя лицами, осуществляющими управление, а при непосредственном управлении и лицами, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества с использованием ГИС ЖКХ с уведомлением на Госуслугах.

Цифровизация подобных информационных потоков позволит не только делать работу подрядной организации по отношению к клиенту быстрой, но и самое главное - данные должны подвергаться аналитике.

По итогам работы подгруппы сформирован перечень необходимых условий договора управления. Поступили предложения дифференцировать договор управления по целям его заключения и как следствие для каждой цели сформировать особенности условий договора управления.

Есть моменты, которые в договоре должны быть четко формализированы и понятны для всех участников. Необходимо обратить внимание на ключевые составляющие договора, потому что они в первую очередь касаются безопасности, а уже потом комфортности.

Дома разные, потребности у них разные, но ключевое это определение ценности со стороны подрядной организации, управляющей компании - она должна отталкиваться от фактических нужд дома и запроса собственников, сформулированных в договоре управления.

Киракосян Сусана Арсеновна, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, член Экспертного совета Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ, напомнила о том, что в 2023 году уже рассматривали данный вопрос в рамках подгруппы и идея направлять личное обращение сначала в управляющую организацию была поддержана на уровне Минэкономразвития, к этому имеется обоснование правовое, статистическое и аналитическое.

Нифонтов Дмитрий Юрьевич, заместитель директора Департамента развития ЖКХ Министерства строительства и жилищно-коммунальному хозяйства Российской Федерации в своем выступлении подчеркнул, что договор управления - это важный документ, который не должен противоречить законодательству.

На данный момент 162-ой статьей ЖК РФ требования установлены, но они очень поверхностные. Поэтому предложения в части обдумывания того, что должно быть в договоре, Минстроем России поддерживаются.

В части претензионного порядка он отметил, что когда Минстрой России рассматривал предложение по введению досудебного порядка, обращалось внимание на репутационные риски - когда граждане хотят подать в суд или обратиться в ГЖИ с жалобой на работу УК, а для этого требуется сначала обращение в эту управляющую компанию. В случае первичного обращения в УК эффективность рассмотрения повышается, потому что многие обращения действительно могут быть решены в управляющей организации. При этом любой штраф - это отвлечение денег из фондов, которые могли бы быть потрачены на содержание и текущий ремонт дома.

Таким образом, требуется внимательно рассмотреть вопрос введения досудебного порядка рассмотрения жалоб, особенно учитывая момент увеличения госпошлин. Постоянно решать все вопросы только через суд - это долго, дорого и формирует высокую нагрузку на судебные органы. Чтобы это исключить, вполне целесообразно рассмотреть введение обязательного досудебного порядка.

Касательно концепции стандартов, планируется ввести минимальные требования и к составу работ, и к персоналу, и к материально-техническому обеспечению управляющих организаций. Люди имеют право принимать решение проживать в более комфортных условиях, здесь как раз пригодится договор управления. Потому что одно дело минимальные требования, в части регулирования цены, которые обеспечили бы поддержание дома в неаварийном состоянии, другое дело - когда жильцы хотят повышать свой комфорт, они имеют право принимать решение об увеличении состава работ, о повышении стоимости.

Кроме того, обсуждался доклад на тему установления критериев отсутствия возможности предоставления коммунальных ресурсов и услуг надлежащего качества.

Запольская Ирина Николаевна, член рабочей группы, заместитель директора по реализации тепловой энергии, начальник отдела организации финансовых расчетов по тепловой энергии АО «Татэнерго» в своем выступлении рассказала, что Рабочая группа определила 3 основных проблемы, одна из них - переход по платежам за услугу горячее водоснабжение по факту, а не по нормативу. Эта проблема давно известная, есть соответствующая Дорожная карта Минстроя, но до сегодняшнего дня она до сих пор еще не решена. Убытки ресурсоснабжающих организаций в этой части колоссальны. Только в Татарстане они оцениваются порядка 4-х миллиардов. В условиях различных программ по модернизации коммунальной инфраструктуры эти денежные средства пригодились бы.

Второй вопрос – возможность уступки задолженности населения управляющими организациями в адрес ресурсоснабжающей организации. На сегодняшний момент у управляющих компаний бывают случаи, когда взыскание задолженности невозможно, но они, тем не менее, обязаны оплачивать поставленные ресурсы ресурсоснабжающей организации. Подготовлен проект постановления, который направлен на рассмотрение в ФОИВы.

Третий вопрос. Бывают случаи, когда исполнитель коммунальных услуг не имеет техническую возможность поставить качественные услуги. Для того чтобы доказать, что исполнитель коммунальных услуг не имеет такую возможность вопрос решается в судебном порядке. Чтобы исключить нагрузку на судебные органы, финансовые и трудовые затраты исполнителя коммунальных услуг, не создавать базу для потребительского терроризма (не пользоваться возможностями в тот момент, когда действительно качество достичь невозможно), предлагается разработать критерии отсутствия возможности предоставления коммунальных ресурсов и услуг надлежащего качества.

Первый блок критериев предлагается связать с техническими особенностями дома (отсутствие циркуляции в доме, перестройка дома, увеличение вне проекта тепловой нагрузки). И второй блок - когда у ресурсоснабжающих организаций отсутствует техническая возможность оказать качественную услугу, например, когда РСО переданы на баланс сети с предельным сроком эксплуатации.

В целях обеспечения баланса интересов ресурсоснабжающих, управляющих организаций и потребителей коммунальных ресурсов предлагается обсудить критерии с учетом мнения не только энергетического сообщества, но и водоснабжающих организаций, а также заинтересованных управляющих компаний.