Парламентские слушания на тему «Вопросы повышения эффективности управления многоквартирными домами: основные подходы и предложения»

12.03.2025

12 марта 2025 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера под председательством первого заместителя Председателя Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации В.В. Якушева с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», Федеральной антимонопольной службы, представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов в сфере жилищно-коммунального хозяйства проведены парламентские слушания по теме: «Вопросы повышения эффективности управления многоквартирными домами: основные подходы и предложения».

На мероприятии обсудили Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, в том числе вопросы повышения эффективности управления многоквартирными домами.

Как подчеркнул Владимир Якушев, управление многоквартирными домами — чувствительная тема для граждан, внимание к ней предсказуемо и объективно необходимо. В феврале 2024 года в рамках «правительственного часа» была отмечена неэффективность работы многих управляющих компаний, необходимость изменения подходов в системе управления ЖКХ.

«Наличие вызовов признает Правительство России. Они обозначены в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ. Было предложено обсудить три варианта: сохранение лицензирования при усилении контроля за управляющими компаниями, формирование обязательной системы саморегулирования (СРО) с отменой лицензирования и создание региональных операторов в сфере управления МКД (с упразднением лицензирования и управляющих организаций)», — рассказал первый вице-спикер СФ.

С основным докладом выступил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации И.Э. Файзуллин.

«Последовательные изменения, направленные на ужесточение требований к управляющим организациям, являются результатом тесного взаимодействия с регионами, профильными комитетами Совета Федерации РФ и Государственной Думы в том числе в рамках комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни» и проводимых еженедельных совещаний Минстроя России и Штабов по региональному развитию. Это особенно актуально с учетом запуска нового национального проекта «Инфраструктура для жизни», направленного на обеспечение граждан инфраструктурой нового качества, предполагающей модернизацию всей сферы жилищно-коммунального хозяйства», – сообщил он.

В своем докладе Глава Минстроя России рассказал, что в России насчитывается 950 тыс. многоквартирных домов с общей жилой площадью 2,5 млрд кв. метров. Из них 617 тыс. находятся в ведении управляющих организаций (УО), 235 тыс. – в непосредственном управлении граждан, 52 тыс. управляются товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами и другими организациями. В части оценки состояния жилого фонда в настоящее время в Правительство РФ внесены поправки, направленные на возобновление ведения системы технического учета жилья.

На данный момент в России эксплуатацией жилищного фонда занимаются 67 тыс. организаций, из них 9,6 тыс. жилищно-строительных и жилищных кооперативов, 36,5 тыс. товариществ собственников жилья, 21,5 тыс. управляющих организаций. Контроль за деятельностью управляющих организаций осуществляется региональными органами государственного жилищного надзора в 88 регионах. В прошлом году жилищными инспекциями было проведено 50 тыс. проверок, направленных на повышение прозрачности управления жильем.

В части регулирования деятельности государственных жилищных инспекций Ирек Файзуллин сообщил о системной работе по повышению прозрачности сферы управления жильем, а также регулированию деятельности органов жилищного надзора. Так, во взаимодействии с Генеральной Прокуратурой в Правила согласования назначения на должность главного жилищного инспектора региона внесены требования о наличии у кандидата соответствующего опыта работы в сфере ЖКХ на руководящих должностях. В прошлом году также обновлен Перечень целевых показателей и индикаторов деятельности органов жилищного надзора с акцентом на обеспечение прав граждан. В настоящее время Минстроем России в Комплексной информационной системе проводится анализ показателей деятельности жилищных инспекций в регионах РФ.

Для обеспечения прозрачности проведения общих собраний собственников (ОСС) принят закон, устанавливающий требования по размещению в ГИС ЖКХ уведомлений и протоколов заочных собраний собственников. Участие в голосовании предусматривает верификацию личности через Единый портал государственных услуг.

Глава Минстроя России также рассказал о последовательной работе по усилению требований к управляющим компаниям. С сентября прошлого года в реестр дисквалифицированных лиц включаются учредители компаний. Кроме того, решение о выдаче лицензии на управление многоквартирным домом (МКД) будет приниматься госжилнадзором, которым вводятся требования к составу и квалификации персонала, а также к их материально-техническому обеспечению. Прорабатывается вопрос внесения в перечень грубых нарушений лицензионных требований факта неполучения управляющей организацией паспортов готовности домов к осенне-зимнему периоду. Помимо этого, совместно с депутатами Госдумы РФ подготовлен законопроект, обязующий УО отчитываться перед собственниками жилья о своей деятельности.

В ходе доклада Министр упомянул о совершенствовании стандартов эксплуатации МКД и проведении текущего ремонта. Для качественного содержания общего имущества многоквартирного дома предлагается определить перечень работ в соответствии с типом дома.

В рамках доклада был сделан дополнительный акцент на инициативе по повышению квалификации специалистов в сфере эксплуатации МКД и инженерной инфраструктуры. Для этого в тесном сотрудничестве с научным сообществом и учебными заведениями синхронизируется работа по внедрению прогрессивных технологий и материалов для обеспечения отрасли высококвалифицированными кадрами. Кроме того, Минстрой России совместно с «Фондом развития территорий» и НИУ МГСУ запустил мониторинг кадровой потребности в сфере ЖКХ, который позволит более точно определять необходимые компетенции и подготовить специалистов для эффективного функционирования системы коммунального хозяйства.

Для обеспечения надежной эксплуатации дома в рамках всего жизненного цикла объекта в 2024 году внедрен инструмент управления региональными программами капитального ремонта. Сейчас, проведя обследование технического состояния дома, можно синхронизировать сроки выполнения работ и их виды с реальными потребностями. Итоги каждого обследования будут использованы для создания обновленных технических паспортов МКД. Ожидается, что это не только упорядочит учет жилья, но и станет отправной точкой для восстановления достоверной базы данных о состоянии жилищного фонда. Также в ходе доклада Глава Минстроя России детально рассказал о программе капитального ремонта на территории воссоединённых регионов РФ. До конца текущего года планируется провести капремонт 700 МКД общей площадью более 4 млн кв. метров.

В заключение своего выступления Ирек Файзуллин рассказал о необходимости дальнейшей работы над законопроектом, предполагающим создание гарантирующих управляющих компаний для эксплуатации аварийного жилья, а также сообщил, что Минстрой России детально анализирует все имеющиеся модели регулирования сферы управления жилищным фондом для выработки наиболее эффективных решений, направленных на улучшение качества жизни граждан России.

Колунов Сергей Владимирович, Заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в совем выступлении подчеркнул, что любое внимание к этой сложной сфере очень важно, потому что в нашей стране МКД составляет более 71% домохозяйств в целом. Типичная российская семья составляет 3 человека, живет в двухкомнатной квартире площадью 42 квадратных метра в панельном доме примерно 1980 года постройки. То есть жилье в целом не новое и требует особого ухода со стороны собственников и также со стороны обслуживающей компании.

На базе комитета второй год на различных площадках развивается и продвигается тема необходимости совершенствования управления многоквартирным жилым фондом, а также возвращение реальных контрольных надзорных функций к государственным органам, ведомственным и муниципальным властям. Очевидно, что регулирование, которое существует и действует сейчас, не выполняет главные цели управления МКД - поддержание адекватного технического состояния домов, максимальное продление жизненного цикла домостроений и повышение качества жизни людей, живущих в МКД. Время точных решений уже ушло.

Необходимо решить несколько задач:

· Институт ответственного собственника. Необходимо просвещать людей, убеждать их в том, что за свое имущество они несут солидарную ответственность. Мы в этом направлении движемся, но очень медленно. Например, новая версия портала ГИС ЖКХ, мобильное приложение.

· Необходимо разбираться с экономикой. Плата за содержание жилого помещения. Тех денег, которые есть в тарифе, не хватает для проведения адекватных работ в МКД. Тариф 8 или 11 рублей за квадрат. Эти качественно следить за состоянием жилья невозможно. И жильцы, и собственники должны это четко осознавать. Нужны цифровые инструменты, которые позволят рассчитать реальный размер платы с учетом региональных особенностей, связанных со стоимостью строительных материалов, климатических условий и сложностей территории.

· Плата за текущий ремонт. Сейчас она находится в строке вместе с содержанием жилья. То есть те же 8-11 рублей. Соответственно, 8-11 рублей нужно еще поделить пополам.

· Лифты. Принята дорожная карта развития отрасли с фокусом на замену лифтов МКД. Одной заменой лифтов вопрос не решить. Нужен качественный монтаж и обслуживание. Пока законодательство здесь имеет пробелы, но это будет устранено. Соответствующий законопроект должен быть принят в первом чтении в ближайшее время. И одновременно с этим нужно дифференцировать размер взноса на капитальный ремонт в домах с лифтами и без, это будет справедливо.

Система управления жилым фондом, которая сложилась в период с 2006 года на данный момент не отвечает потребностям гражданам, участникам рынка и государству. 

Подготовлены к обсуждению уже четыре возможных варианта или сценария: консервативный, прогрессивный, альтернативный и смешанный.

Для обеспечения реализации любого из сценариев необходимо:

· Вернуться к вопросу разработки общих стандартов управления и обслуживания МКД и регламентов.

· Отрегулировать правоотношения, связанные с работой гарантирующих управляющих организаций.

· Продолжить глубокую цифровизацию отрасли.

· Выровнять налоговую нагрузку внутри отрасли,

· Защитить капитальное вложение инвесторов тех компаний, которые качественно открыто работают на этом рынке.

«Мы на сегодняшний день предусматриваем делегирование полномочий от ГЖИ региональным СРО. Это наш четвертый вариант и наше предложение, которое мы поддерживаем комитетом», - подытожил свое выступление  Сергей Владимирович.

Косарева Надежда Борисовна, президент Фонда "Институт экономики города" напомнила, что 1 марта исполнилось 20 лет со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Большую часть в этом кодексе занимает тема управления МКД, общих собраний и 90% поправок за эти 20 лет касались именно этих вопросов. Это объективно чрезвычайно сложный вопрос, когда необходимо найти форму принятия решения управления объектом недвижимости, в котором есть 100, иногда и 500 собственников и обеспечить технически грамотное состояние этого фонда.

"Тема объективно сложная, возможно нам предложены на рассмотрение слишком простые альтернативы - либо саморегулирование, либо лицензирование, либо оператор, - сказала она. - Моя позиция следующая: я предлагаю дать полномочия субъектам Российской Федерации по определению наиболее приемлемого сочетания форм, опять же, не одно единственное, а сочетание форм в зависимости от текущего состояния и потребностей".

В перспективе обязательное саморегулирование будет являться самой хорошей формой. Существует Федеральный закон "О саморегулируемых организациях" от 01.12.2007 № 315-ФЗ, который абсолютно не предусматривает обязательное членство в СРО. Он дает общее регулирование. Саморегулируемая организация - это организация, которая утверждает свои правила, порядки, стандарты, требования квалификации и осуществляет контроль за соответствием деятельности своих членов этим требованиям. Далее специально были приняты поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации, которые установили другой подход - обязательное саморегулирование с собственными особенностями. Но общий принцип саморегулирования никогда не предусматривал обязательное членство в СРО. «Поэтому сегодня ввести обязательное членство в СРО, мне кажется, очень сложно, потому что это требует наличия развитой системы добровольного саморегулирования <…> и определенного уровня активности со стороны собственников», - сказала Надежда Борисовна. Потому что сейчас 80% собственников жилья проявляют иждивенческие настроения, не хотят напрямую общаться с участниками рынка, хотят иметь в качестве посредника государство в той или иной форме. И это на данном этапе нельзя не учитывать. Лицензирование - это и есть посредник.

Возврат к полному государственному управлению как единый оператор региональный тоже кажется неправильным. Это шаг назад там, где уже есть достаточно хорошая активность собственников, которые и ТСЖ создают, и спецсчета организуют. Это очень хорошо для новых субъектов федерации, почему там и предложено было создать единых операторов на какой-то период времени для адаптации системы отношений на этих территориях уже к общей системе отношений, которая регулируется Жилищным кодексом.

Дать выбор субъектам РФ означает дать посыл о этапности перехода от лицензирования к саморегулированию. На первом этапе лицензирование и добровольное объединение участников рынка, саморегулируемая организация для разработки стандартов, квалификационных требований и так далее. После этого уже можно установить выбор - либо организация получает лицензию, либо она член СРО. И в конце большого пути уже обязательное членство в СРО. 

Сердюк Ольга Владимировна, первый заместитель исполнительного директора Совета ЖКХ также приняла участие в парламентских слушаниях. Выступающие участники дали свою оценку вариантам управления многоквартирными домами и внесли свои предложения по изменениям, которые необходимо внести в законодательные и нормативные правовые акты.

По итогам обсуждения будут выработаны рекомендации для федеральных и региональных органов государственной власти.

Видеозапись доступна по ссылке.