Форум «Строим будущее России вместе». Стратегическая сессия на тему «Управление многоквартирными домами»

11.03.2025

11 марта 2025 года в рамках деловой программы форума «Строим будущее России вместе» состоялась стратегическая сессия на тему «Управление многоквартирными домами».

Модератором выступил Геллер Марк Витальевич, председатель Комитета по строительству «ОПОРА РОССИИ».

В своем обращении он отметил, что сегодня на площадках всех уровней центральной темой стала эксплуатация зданий как самый длительный этап жизненного цикла объекта. В прошедшем году профильные федеральные органы власти совместно с профессиональным и экспертным сообществом занимались анализом ситуации на рынке управления жилищным фондом, выявлением проблем, причин их появления, а также возможных решений. Конкретные векторы предстоящей комплексной реформы в этой сфере уже определены и, в частности, станут одной из тем для обсуждения на сегодняшнем мероприятии.

В качестве спикеров в стратегической сессии приняли участие:

– Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ;

– Дмитрий Нифонтов, заместитель директора Департамента развития ЖКХ Минстроя России;

– Сурен Оганисян, заместитель начальника управления регулирования ЖКХ ФАС России;

– Галина Дзюба, председатель Комиссии по строительству, ЖКХ и дорогам Общественной палаты Российской Федерации;

– Антон Мороз, вице-президент, член Совета НОСТРОЙ;

– Ольга Сердюк, первый заместитель директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет»;

– Олег Малахов, вице-президент Ассоциации управляющих организаций «Новое качество»;

– Илья Чучман, эксперт Ассоциации управляющих организаций «Новое качество»;

– Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

В ходе мероприятия участники обсуждали вопросы комплексной реформы сферы управления жилым фондом, стандартизации деятельности по управлению жилым фондом, построения системы контроля и надзора за участниками предпринимательской деятельности в зависимости от системы допуска их на рынок.

Нифонтов Дмитрий Юрьевич, заместитель директора Департамента развития ЖКХ Министерства строительства и жилищно-коммунальному хозяйства Российской Федерации в своем выступлении рассказал о работе, которую проводит Минстрой совместно с Фондом развития территорий по подготовке концепции по разработке стандартов управления МКД.

«Стандарты будут устанавливать перечень обязательных работ. Исходя из этих обязательных работ, планируется разработка регламентов (либо какой-то документ, который сейчас разрабатывается совместно с Фондом развития территорий), которые будут определять требования к необходимому материально-техническому обеспечению и к персоналу, который будет обеспечивать качественное выполнение работы на уровне стандартов. Когда для каждого многоквартирного дома будет определен такой минимальный перечень работ, для каждой работы будет определены требования к персоналу и материально-техническому обеспечению, мы сможем уже перейти к регулированию минимального размера оплаты», - сказал он.

Дмитрий Юрьевич обратил внимание, что говорится именно о минимальном размере, поскольку если собственники хотят повысить свой комфорт, они могут принимать решение о дополнении перечня работ, об увеличении стоимости и так далее, в этом их ограничивать не планируется, но минимальный размер представляется целесообразным устанавливать, поскольку сейчас сложилась такая ситуация, когда, например, управляющая компания управляет домом уже длительное время и для увеличения размера оплаты организовывают общее собрание, в то время как собственники, зачастую не хотят увеличивать размеры платы, что приводит к недофинансированию работ по содержанию и текущему ремонту, к ухудшению технического состояния домов, к их переходу в статус аварийных. Чтобы этот процесс предотвратить, в том числе ведется работа над введением стандартов и над регулированием минимального размера оплаты за содержание.

Пахомов Сергей Александрович, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ в своем выступлении подчеркнул важность поднятой темы: наша обязанность сделать все, чтобы жители МКД получили возможность качественного управления, качественную жизнь.

«Наш комитет уже второй год достаточно активно тему совершенствования управления жилым фондом продвигает. Сегодня современное, наше нынешнее регулирование в сфере управления МКД ключевых своих целей не достигает, я имею в виду поддержание технического состояния дома на должном уровне, продление его жизненного цикла и повышение качества жизни. В отрасли сегодня время точечных решений по донастойке, по донакрутке прошло и наша задача сейчас - ввести максимально комплексный подход. И даже стандарты, если будут приняты только они, это ничего не решит. Как комплекс мер, как звено в цепи, да, конечно, это очень важно», - отметил Сергей Александрович.

Первое - это институт ответственного собственника. Необходимо максимально просвещать граждан, объясняя, что они несут ответственность за своё имущество.

Обновлённая версия портала ГИС ЖКХ. Мы взяли на себя обязательно в законодательном плане это докрутить. В целом, работа с ГИСом в этом году очень важна. Это пример цифровых продуктов, которые взаимодействуют с пользователем на понятном языке. На базе этой платформы необходимо двигаться в сторону создания так называемого грамотного потребителя, потому что чем больше человек будет понимать зону своей ответственности, а самое главное, он будет понимать, что за него никто это не решит, ответственность явно повысится.

Второй большой блок – это экономика управления многоквартирными домами. Нужны цифровые инструменты для расчета справедливой оплаты, с учетом существующих региональных особенностей. Но эти инструменты сработают только в совокупности с повышением прозрачности отчетности управляющих компаний перед жителями. Они всегда должны четко понимать за что они платят.

Третье – это текущий ремонт. Сейчас плата включена в общую строку содержания жилья, что не делает ее прозрачной и понятной для собственников. Подготовлен законопроект, который выделит эти расходы в отдельную строку, чтобы жители могли видеть, на что идут эти деньги. Проект подготовлен, сейчас начинается обсуждение, посмотрим все плюсы и минусы, постараемся это решение принять.

Четвертое - лифтовое оборудование. «Мы приняли дорожную карту вместе с коллегами из Минстроя, с Минпромторга, по поддержке отрасли производства лифтов. У нас есть задачи государственные, которые бы обязаны выполнить по количеству. Этого, конечно, недостаточно. Нам необходимо повышать качество обслуживания. И, как следствие, качество безопасности. Мы законодательные решения соответствующие тоже подготовили. Эти решения вводят контроль качества по всей цепочке», - сказал он. – «Коллеги из Минстроя нас активно поддерживают. Также в этой части необходимо дифференцировать взносы на капремонт домов с лифтами".

Сама система управления. Проведена аналитическая работа, выделены четыре сценария трансформации рынка. Было три, добавился недавно четвертый так называемый «смешанный сценарий» - частичное делегирование полномочий от ГЖИ к региональным СРО.

Пахомов подчеркнул, что вне зависимости от выбранного сценария, необходимо будет двигаться в направлении:

·пересмотра линейки функций ГЖИ, усиления её работы в части контроля за техническим состоянием жилфонда и освобождение ГЖИ от части административных функций;

·введения оперативного порядка лишения недобросовестных компаний возможности вести деятельность по управлению МКД;

·возврата к техническому учёту за состоянием МКД, чтобы управляющая компания понимала, чем она конкретная управляет, а регионы могли планировать капитальный ремонт.

Для реализации любого сценария, потребуется разработать стандарты управления и обслуживания МКД, продолжить цифровизацию отрасли до значимого увеличения показателей, обязательно выровнять налоговую нагрузку внутри отрасли, защитить капитальное вложение инвесторов тех компаний, которые качественно открыто работают на этом рынке.

«Сегодняшнее обсуждение – это важная часть работы. Обсуждение путей решения отраслевых проблем на любой площадке это уже шаг вперед», - отметил он. – «Далее также проведем обсуждение этой темы на площадке в Совете Федерации в открытом режиме и будем в ближайшее время выходить на решение по какому пути идем и как его обеспечивать».

Дзюба Галина Юрьевна, председатель Комиссии по строительству, ЖКХ и дорогам Общественной Палаты Российской Федерации обратила внимание на важность обеспечения качества работы участников рынка управления МКД. Задача СРО - принять стандарты деятельности и контролировать их соблюдение. Таким образом будет обеспечен как внутренний (со стороны СРО), так и внешний (со стороны государства) контроль качества. Необходимо обеспечить открытость и достоверность данных о деятельности управляющих компаний.

Также необходимо установить требование о повышении квалификации управляющих и сотрудников.

При этом, обсуждение вопросов должно происходить в режиме диалога государства, участников рынка и пользователей - собственников МКД.

Подробный доклад доступен к просмотру. 

Сердюк Ольга Владимировна, первый заместитель директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет» при обсуждении задач и способов их решения предложила принимать во внимание смысл работы как самой сферы ЖКХ, так и механизмов и институтов, призванных обеспечить достижение отраслевыми организациями их главной задачи – обеспечение безопасности и комфорта проживания граждан в жилищном фонде.

Уже всем понятно, что недостаточно «донастройки» работы отдельных регуляторных механизмов, нужны системные изменения.

При этом, если сложить весь объем выносимых на обсуждение проблем и вариантов их решения, становится достаточно ясно, что «проблемы ответственности потребителей», «проблемы ценообразования», «проблемы недостаточного или неэффективного контроля» для сферы ЖКХ складываются в достаточно понятную картину, в которой именно недофинансированность становится тем препятствием, которое не позволяет реализовать в полной мере и на постоянной основе главный запрос к предприятиям сферы ЖКХ и регуляторам и контролерам сферы ЖКХ– обеспечение качественной эксплуатации МКД и, в первую очередь, именно отсутствие экономически обоснованного ценообразования становится критическим и останавливающим фактором уже в целом для сферы ЖКХ, и решать эту задачу надо в первую очередь.

В ходе работы спикерам были заданы вопросы по тематике стратегической сессии. По итогам обсуждения будет подготовлена резолюция и направлена в профильные органы власти.