Безопасное состояние многоквартирного дома

28.10.2024 В ходе VI Всероссийского форума в сфере ЖКХ «20 лет Жилищному кодексу Российской Федерации» состоялась дискуссионная сессия: «Необходимые и возможные изменения Жилищного кодекса для обеспечения безопасности и устойчивости многоквартирного жилищного фонда», в рамках которой прошло тематическое мероприятие на тему «Безопасное состояние многоквартирного дома».

Модератором выступила Лещенко Олеся Алексеевна, заместитель коммерческого директора по работе с ключевыми клиентами Doma.ai



В тематической дискуссии приняли участие:

• Генцлер Ирина Валентиновна, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»
• Копятин Илья Алексеевич, учредитель УК «Основа»;
• Шаповалов Эдуард Викторович, заместитель руководителя Службы строительного контроля и жилищного надзора Красноярского края
• Бородина Татьяна Алексеевна, специалист по работе с населением АНО «Центр развития ЖКХ»;
• Гурылёв Александр Геннадьевич, председатель совета директоров компании «Инноватика»;
• Вепрецкая Татьяна Павловна, директор Ассоциации «Некоммерческое Партнерство «Национальный Жилищный Конгресс»

Приглашенные спикеры обсудили ключевые вопросы, касающиеся установления ответственности за безопасное состояние многоквартирного дома и обеспечение финансирования надлежащего содержания многоквартирного дома.

Генцлер Ирина Валентиновна, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» начала дискуссию с доклада на тему: «Должны ли собственники нести ответственность за состояние общего имущества в МКД?».

Она отметила, в Жилищном кодексе существует дисбаланс ответственности за содержание общего имущества в МКД между управляющими организациями и собственниками. Ни один закон не установил никакой меры ответственности в отношении собственников помещений в многоквартирном доме за содержание общего имущества МКД, в то время как УК несет ответственность за оказание всех услуг, выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД вне зависимости от условий договора управления МКД. Этот недостаток законодательного регулирования имеет последствия в виде формирования безответственного сообщества собственников, увеличение доли МКД в ограниченно-работоспособном и аварийном техническом состоянии, рост социальной напряжённости в сфере управления МКД. Ирина Валентиновна предложила возможные варианты трансформации. С презентацией можно ознакомиться здесь.

Копятин Илья Алексеевич, учредитель УК «Основа» предложил рассмотреть вопрос безопасности в многоквартирном доме со стороны управляющей организации.

На обеспечение безопасности в МКД влияет множество факторов: кадровое обеспечение,нормативно-правовая база, экспертиза МКД, бюджет МКД, контроль и помощь со стороны органов власти, инвестиции. И в каждом из этих пунктов есть существующие проблемы. В итоге УО защищает собственные интересы от собственников МКД и органов власти. Профессиональные «игроки» рынка зажаты между множеством нормативно-правовых актов и собственниками МКД, которые не являются профессионалами. УО несет ответственность за решение или бездействие собственников МКД, однако рычаги давления на собственников отсутствуют.

Среди предложений, направленных на решение текущих проблем:

- ввести единый НПА по управлению, содержанию и текущему ремонту, в котором будет все расписано по услугам

- УО должны разрабатывать и актуализировать планы работ по каждому МКД. Заполнять раздел ГИС ЖКХ и выполнять работы согласно плану. Отметки о выполнении загружать в ГИС ЖКХ

- ввести дополнительные механизмы допуска УО к управлению МКД

- пересмотреть механизм изменения реестра лицензий с целью защиты инвестиций добросовестных УО

- ограничение возможности непрофессиональных участников отрасли влиять на работу УО

Полная презентация доступна по ссылке.

Шаповалов Эдуард Викторович, заместитель руководителя Службы строительного контроля и жилищного надзора Красноярского края также отметил, что существующее законодательное регулирование требует внесения изменений в том числе в части обязанностей собственников и установления мер ответственности. Но пока в 7 статье Конституции указано, что Российская Федерация, социальное государство, политика которого направлена на создание достойных условий жизни граждан, государство будет заниматься контролем этой сферы как раз через управляющие компании. Сейчас УК несут ответственность за все общее имущество и должны обеспечивать его безопасность. Еще в 2010 году Высший арбитражный суд своем постановлении определил, что именно управляющие организации должны обслуживать МКД, это должно проводиться их силами за счет средств собственников, а надлежащий размер платы является предпринимательским риском профессиональных участников этого рынка. Определение в договоре должного размера платы уникален для сферы услуг, поскольку цену определяет потребитель услуг. «Именно этот момент заставляет управляющие компании вместо проведения полноценных ремонтов зачастую заниматься латанием дыр. Именно этот момент, а также непростой механизм проведения общих собраний требует корректировки со стороны государства», - сказал Эдуард Викторович.

Бородина Татьяна Алексеевна, специалист по работе с населением АНО «Центр развития ЖКХ» обратила внимание на тот факт, что в управляющих компаниях нет такой должности как специалист по работе с собственниками. На текущий момент отсутствует индивидуальный подход, в УК нет людей, которые бы работали с каждым собственником. Для того чтобы общие собрания собственников проходили хорошо, надо очень качественно к ним готовиться, в том числе важно организовать непосредственное взаимодействие с жителями.

Гурылёв Александр Геннадьевич, председатель совета директоров компании «Инноватика» в своем выступлении подчеркнул, что обеспечение безопасного состояния многоквартирного дома осуществляется через четкое сотрудничество всех трех участников отрасли – жителей, бизнеса и власти. При этом каждый участник должен понимать свою роль и соблюдать в своих действиях принципы приоритетности.

Проблема в том, что у главного заказчика (плательщика), т.е. собственника ответственности нет. Соответственно и ответственность управляющей организации должна быть ограничена, если собственники не обеспечивают достаточного финансирования. Управляющая компания не может нести полную ответственность за капитальные ремонты или модернизацию, которые требуют значительных вложений и выходят за рамки ее договорных обязательств. При этом государство должно быть не участником отношений, а регулятором и вмешиваться только в тех случаях, когда аварийное состояние дома представляет угрозу жизни и здоровью граждан, когда требуется поддержка малоимущих и социально незащищенных граждан. Важно, чтобы государственные меры стимулировали активность собственников, а не заменяли их обязанности.

С презентацией можно ознакомиться здесь.

Вепрецкая Татьяна Павловна, директор Ассоциации «Некоммерческое Партнерство «Национальный Жилищный Конгресс» завершила дискуссию своим выступлением на тему «Разграничение ответственности за содержание и ремонт общего имущества МКД между участниками рынка».

Татьяна Павловна подробно остановилась на вопросе разграничения ответственности за текущий и капитальный ремонт с точки зрения законодательного регулирования, технического регулирования, привела мнения судов и вынесла итоговые предложения:

·   Установление в ЖК РФ определения о разграничении текущего и капитального ремонта в зависимости от объёмов работ на общем имуществе многоквартирного дома;

·   Установление подзаконными актами перечня работ по капитальному ремонту и текущему ремонту, связанных с заменой и восстановлением отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения;

·  Закрепление ответственности за собственниками помещений за не принятые решения о проведении текущего и капитального ремонта, сроки которых наступили.

Полная презентация доступна по ссылке.