В Государственной Думе состоялось заседание «круглого стола» на тему «Договор жизненного цикла МКД: перспективы и правовые последствия». Мероприятие прошло под председательством главы Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Пахомова. В дискуссии приняли участие представители Минстроя России, ППК «Фонд развития территорий», ФАУ «ФЦС», а также профессионального сообщества, девелоперы, управляющие организации, эксперты и представители делового круга. Участники обсудили концепцию введения в законодательство нового правового механизма — договора жизненного цикла многоквартирного дома (ДЖЦ). Данная конструкция призвана обеспечить непрерывное управление объектом на всех этапах: от проектирования и строительства до эксплуатации, капитального ремонта и, при необходимости, сноса.
В отличие от действующей модели, где каждый дом после сдачи признаётся самостоятельным объектом, а договор с управляющей организацией ограничивается тремя годами (с гарантийным периодом смены УК всего в один год), ДЖЦ формирует долгосрочные обязательства уже на стадии привлечения дольщиков. Сторонами договора выступят застройщик, управляющая организация и участник долевого строительства. Договор будет подлежать государственной регистрации, сведения о нём разместят в ГИС ЖКХ.
По словам Петра Мурмуридиса руководителя секции «Управление жилищным фондом» Экспертного совета Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ одного из соавторов инициативы, ключевая задача нововведения — устранить системную проблему фрагментации современных жилых комплексов. Сегодня единая инфраструктура и сложное инженерное оборудование, заложенные при строительстве, уже через 5–10 лет приходят в упадок из-за того, что каждый дом выбирает свою управляющую компанию, а текущие ремонты проводятся по принципу «латания дыр». В рамках ДЖЦ мероприятия по капитальному ремонту интегрируются в единый план жизненного цикла, а ответственность за техническое состояние здания переходит к исполнителю договора. Это создаёт прямой экономический стимул для девелоперов и управляющих компаний строить объекты качественно и грамотно их обслуживать, отодвигая сроки дорогостоящих капитальных вмешательств. При этом ДЖЦ не заменяет традиционные способы управления, а предлагается как альтернатива, изначально рассчитанная на новостройки.
Открывая заседание, Сергей Пахомов, Председатель Комитета по строительству и ЖКХ подчеркнул стратегическую значимость обсуждаемой темы:
«Много внимания в последние годы у нас уделяется вопросам перехода отрасли к управлению объектами, к строительству, основанных не просто на профессионализме этого процесса, но и на переход, основанный на контракты жизненного цикла. В этом заинтересованы не только наши госкорпорации и крупные компании, но и в целом органы власти тоже. Вопрос сложный, требует очень аккуратной юридической настройки, чёткого определения сторон договора, распределения ответственности и надёжной защиты прав собственников, но двигаться в сторону более бесшовного и ответственного управления многоквартирными домами точно необходимо».
Алексей Ересько, Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:
«Модель жизненного цикла — интересная и перспективная, но будущим собственникам необходимо сохранить право выбора. Кто-то готов довериться крупному игроку вроде Сбера и проголосовать за это рублём, а кто-то предпочтёт иные варианты. Но если застройщик, взявший на себя долгосрочные обязательства, исчезнет через несколько лет, возникнет закономерный вопрос: что дальше с домом и его управлением? Поэтому выбор должен оставаться за жителем.
Чтобы этот выбор был осознанным, в составе проектной документации обязательно должен быть раздел эксплуатации — и он должен быть у человека в момент приобретения квартиры. Люди имеют право понимать, что их ждёт в перспективе.
Кроме того, на мой взгляд, критически важна ТИМ-модель (технология информационного моделирования). Независимо от того, кто впоследствии будет управлять домом, наличие цифровой модели позволит жителям легче контролировать процессы, а управляющим компаниям — чётко понимать, в каком состоянии системы, что уже сделано, что предстоит и какие ресурсы потребуются. Если на этапе строительства и ввода объекта будет сформирована полноценная ТИМ-модель с разделами эксплуатации, капитального ремонта и всех последующих мероприятий, вопрос жизненного цикла, возможно, утратит часть своей остроты.
Тогда дискуссия сместится в практическую плоскость: готов ли собственник платить за стабильность и премиальное обслуживание или предпочтёт иной вариант — но при этом иметь прозрачную «картинку» того, как дом должен функционировать через 5, 10, 20, 50 лет.
При этом важно учитывать обоюдные риски. С одной стороны, компании, вступающие в договор жизненного цикла, должны оценивать риск «потребительского терроризма». С другой — жители, выбирающие такую модель, должны понимать: как предъявлять претензии, какие санкции применимы к управляющей компании? Эти вопросы пока остаются открытыми, но их можно и нужно прорабатывать».
Владимир Кошелев, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
«Всё абсолютно правильно: понятие жизненного цикла обязательно нужно зафиксировать и законодательно закрепить.
Однако всё, что мы сейчас обсуждали, работает в интересах порядочных и профессиональных участников рынка. При этом в предлагаемых решениях пока нет механизмов защиты.
Моя просьба и предложение коллегам-экспертам и всем заинтересованным сторонам: разрабатывая эти нормы, обязательно предусмотреть меры защиты от недобросовестных участников. Потому что, закрепляя новые права, мы одновременно открываем возможности для мошенников — либо для откровенных злоупотреблений, либо для ситуаций, когда конъюнктурный застройщик диктует людям любые условия и цены. Такие практики недопустимы, независимо от стоимости услуг.
Поэтому предлагаю рассматривать все инициативы также с «негативной» стороны — серой и чёрной — чтобы в итоге мы получили действительно эффективный закон и рабочий механизм: для защиты добросовестных участников рынка и создания надёжного барьера для мошенников и непрофессионалов».
Марк Геллер, исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ»:
«Концепция жизненного цикла давно знакома нашему законодательству на примере других отраслей, в частности дорожного строительства. Безусловно, у любой медали есть две стороны: свои плюсы и минусы. Однако доказанная на практике эффективность этого подхода побудила экспертов рассмотреть возможность его адаптации для жилищного строительства.
Тема заслуживает пристального внимания. Сегодня мы наблюдаем разрыв между этапами возведения и эксплуатации зданий, в котором теряется общая эффективность. В текущих условиях крайне важно искать новые модели, обеспечивающие инвестиционную и экономическую устойчивость проектов.
Во-вторых, необходима синхронизация гражданского и жилищного законодательства. На практике и в судах мы постоянно сталкиваемся со сложными стыками норм. Переход к модели договора жизненного цикла позволил бы устранить эти противоречия и навести порядок в правовом регулировании.
В-третьих, речь идёт о защите прав собственников и инвесторов. Зачастую жильцы новостроек не могут разобраться: возникшая проблема относится к гарантийным обязательствам застройщика или требует текущего обслуживания. Это порождает затяжные споры между управляющей компанией и девелопером, из-за которых граждане не получают ожидаемого комфорта, несмотря на вложенные средства. Добавляет сложностей и этап передачи дома в эксплуатацию: при смене ответственных лиц нередко теряется техническая документация и критически важные данные об объекте.
На мой взгляд, договор жизненного цикла как альтернативный инструмент управления и правового регулирования — это перспективное направление, в котором необходимо продолжать работу».
Илья Чучман, Вице-президент Ассоциации управляющих организаций «Новое качество»:
«Предлагаемая концепция, являясь по своей сути новаторской, обозначает очень важный и значимый принцип, а именно принцип преемственности между процессами строительства и управления многоквартирными домами, при которой важной и значимой задачей является сохранение в период управления квартирным домом инженерных, архитектурных, градостроительных и иных решений, которые закладывались застройщиками на стадии проектирования и строительства. Приведу в пример судебную практику, мы видим, что собственники помещения в многоквартирном доме обращаются в суд с исками к застройщику и к управляющей организации с требованиями устранить недостатки строительства в местах общего пользования, на общем имуществе, которые возникли в период строительства. А суды встают в позицию непонимания происходящего. Почему? Потому что 214-й федеральный закон у нас устанавливает ответственность застройщика за объект долевого строительства, не за многоквартирный дом, не за элементы общего имущества, а именно за отдельную квартиру. А жилищное законодательство не устанавливает обязанности и ответственности управляющей организации за ретроспективу. Резюмируя изложенное, хочу отметить, что предлагаемые концепции и предлагаемые изменения, они не просто теоретические, а они направлены на решение реальных практических проблем, которые сейчас возникают в результате правоприменительной деятельности».
Петр Мурмуридис, Генеральный директор ООО УК «СБЕРСИТИ СЕРВИС»:
«Мы предлагаем, как эксперты, совершенствовать институт управления многоквартирными домами введением такого правового понятия, как договора жизненного цикла. Это долгосрочный договор от 10 лет и более, который охватывает различные стадии от строительства до последующего управления эксплуатацией и регулирует взаимоотношения как на этапе формирования концепта, проектирования, непосредственно содержания текущего ремонта общего имущества, планирования и осуществления капитального ремонта, в том числе модернизации инженерных систем и эксплуатации на всем этапе жизненного цикла».
По итогам круглого стола будет продолжена проработка концепции договора жизненного цикла МКД и представлена к обсуждению на заседании Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ с участием Минстроя России, представителей профессионального сообщества.
Владимир Калинкин, директор ФАУ «ФЦС»:
«Тема жизненного цикла сегодня чрезвычайно актуальна. И если в дорожном строительстве уже сформирована определённая методологическая база для работы с этим понятием, то в отношении площадных объектов капитального строительства и инженерных сетей единая терминология и чёткие критерии пока отсутствуют. Нет однозначного понимания: что такое жизненный цикл для объекта капитального строительства, кто за него отвечает и как оценить его эффективность.
По заданию Минстроя России в этом году мы запускаем серию научно-исследовательских работ, рассчитанных на три года. Это более десяти исследований, направленных именно на то, чтобы разобраться с понятием жизненного цикла для площадных объектов.
Ключевой вопрос — как оценивать капиталоемкие решения на этапе строительства. К сожалению, экономия на капитальных затратах не всегда приводит к снижению расходов на эксплуатацию. Чаще работает обратный механизм: занижение инвестиций в строительстве оборачивается многократным ростом эксплуатационных расходов. Если бы изначально закладывался чуть больший объём капитальных вложений, совокупная стоимость владения объектом могла бы быть ниже.
Эти вызовы актуальны для всех объектов капитального строительства. У многоквартирных домов есть своя специфика: здесь существует разрыв между заказчиком и конечным потребителем. В промышленном строительстве профессиональный заказчик просчитывает экономику на всём горизонте — и строительства, и эксплуатации. В жилищной сфере такой практики пока нет.
Поэтому, обеспечивая «бесшовное» сопровождение жизненного цикла, важно сразу определить критерии его эффективности. Что выгоднее: кровля с 20-летним циклом капремонта или решение, которое прослужит 40 лет и более, позволяя сэкономить в долгосрочной перспективе за счёт чуть больших первоначальных вложений? Если за весь цикл отвечает одно лицо, оно автоматически заинтересовано найти оптимальный баланс. Когда же ответственность размыта, требуется вмешательство и, возможно, дополнительное государственное регулирование.
Резюмируя: в этом году мы проводим ряд исследований и готовы к взаимодействию по вопросам многоквартирных домов, чтобы заранее заложить в программу те вопросы, на которые сможем ответить в рамках этой работы. В целом подход, основанный на управлении жизненным циклом, имеет право на существование и заслуживает поддержки».
Павел Сысоев, Руководитель направления самостоятельного структурного подразделения «Капитальный ремонт» ППК «Фонд развития территорий»:
«В фонде проанализировали предложенную концепцию договора жизненного цикла и выделили ряд положительных аспектов.
Во-первых, концепция позволяет устранить пробелы в законодательстве по вопросу содержания и ремонта общего имущества собственников двух и более многоквартирных домов. Эта проблема актуальна не только для новых жилых комплексов, но и для домов советской постройки, где один индивидуальный тепловой пункт обслуживает несколько зданий, и зачастую непонятно, кто отвечает за его обслуживание и замену. Здесь явно требуется нормативное регулирование.
Во-вторых, собственник, приобретая квадратный метр, будет заранее понимать, во сколько обойдётся обслуживание этого жилья и какой уровень сервиса он получит. Это повышает прозрачность и предсказуемость для граждан.
В-третьих, как отмечал Пётр Евгеньевич, концепция теоретически способна стимулировать повышение качества строительства и защитить инвестиции управляющих компаний, которые получают чёткое понимание: целесообразно ли вкладываться в общее имущество.
И ещё один важный момент. Работая в прошлом году над концепцией управления жилищным фондом, мы совместно с коллегами пришли к выводу, что границы между текущим и капитальным ремонтом зачастую размыты. Если говорить о более эффективном и рациональном использовании средств жителей, было бы логично, чтобы эти ресурсы находились в одних руках и расходовались более рачительно.
Безусловно, в предлагаемой концепции есть и определённые риски — они касаются и надзорной деятельности жилищных инспекций, и взаимодействия с застройщиками, и защиты интересов жителей. Но эти вопросы можно и нужно прорабатывать отдельно, находя разумные юридические решения. Главное — двигаться вперёд, не упуская из виду баланс интересов всех участников процесса».
Проработка концепции договора жизненного цикла МКД будет продолжена и представлена к обсуждению на заседании Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ с участием Минстроя России, представителей профессионального сообщества.