Обязана ли УК делать перерасчет по акту собственников? Эксперты Ассоциации «Совет ЖКХ» подготовили статью, в которой разбираем, что делать, если жильцы зафиксировали некачественные услуги или их длительное отсутствие.
Проблемные моменты, правовые особенности:
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее – Правила изменения размера платы).
Согласно пункту 1 вышеуказанных Правил изменения размера платы, они призваны устанавливать основания и порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно – услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее – изменение размера платы).
Согласно пункту 15 Правил изменения размера платы факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.
Пункт 16 тех же Правил изменения размера платы устанавливает, что такой акт составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
При этом, из содержания пунктов 110 и 110(1) Правил № 354 следует, что подобный акт составляется по результатам проверки, проведенной с участием представителей собственников помещений в МКД, а также исполнителя коммунальной услуги.
В силу пунктов 107, 109, 111 Правил № 354 по факту предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества составляется акт, который подписывается потребителем и исполнителем и указываются нарушения параметров качества, время и дата предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Иными словами, процедура составления акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ является процессом признания юридического факта – оказания жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества, который должен обеспечивать интересы как потребителя – собственников помещений в многоквартирном доме, так и исполнителя – управляющую организацию.
В частности, в соответствии с пунктом 105 Правил №354 при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем, а в случаях, предусмотренных подпунктами «б», «г» - «ж» пункта 17 настоящих Правил, - аварийно-диспетчерскую службу, деятельность которой организована управляющей организацией, товариществом или кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 106 Правил № 354 сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем сообщение потребителя (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано сообщение потребителя, и время его регистрации.
В соответствии с пунктом 107 Правил № 354 в случае, если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан немедленно сообщить об этом обратившемуся потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации сообщений.
В соответствии с пунктом 16 Правил и пунктом 110(1) Правил № 354 в случае непроведения исполнителем проверки в срок, установленный в пункте 108 Правил № 354, а также в случае невозможности уведомить его о факте нарушения качества предоставляемых услуг в связи с ненадлежащей организацией работы круглосуточной аварийной службы потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя. В таком случае указанный акт подписывается не менее чем двумя потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом.
Подобное правило распространяет свое действие в случае возникновения аварийной ситуации, и не может быть применено для фиксации текущих недостатков, отнести которые к аварийным нельзя.
Полагаем важным отметить, что каждый осмотр, проводимый с целью фиксации ненадлежаще оказанных жилищно-коммунальных услуг в соответствии с положениями пунктов 15 и 16 Правил изменения размера платы, является отдельным юридически значимым действием, так как его результаты влекут возникновение и изменение обязанностей управляющей организации в части произведения перерасчета за жилищно-коммунальные услуги, а также выполнения определенных действий (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Именно из факта получения такого уведомления (извещения) возникает обязанность адресата – исполнителя жилищно-коммунальных услуг, совершить определенные действия, в рамках рассматриваемой ситуации – явиться на совместный осмотр для составления акта об оказании жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Отсутствие надлежащего извещения управляющей организации о предстоящем осмотре является нарушением ее прав на участие в нем, а также указание замечаний и несогласия в составляемом акте, а также свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны собственников помещений.
Аналогичные выводы содержатся в устоявшейся актуальной судебной практике:
|
Реквизиты судебного акта: |
Спорная ситуация: |
Выдержка из судебного акта: |
|
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2025 по делу № 33-31981/2025 |
|
«Судом первой инстанции верно отмечено, что в представленном акте N 3, в нарушение приведенных требований отсутствуют сведения о присутствии исполнителя при проведении осмотра либо о его надлежащем извещении о предстоящем осмотре. Судебная коллегия в полной мере соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основании тщательного исследования представленных в материалы дела доказательств, которым дана надлежащая оценка, при правильно применении норм материального права, регулирующих правоотношения сторон и соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным в ходе рассмотрения дела.»
|
|
Решение Измайловского районного суда города Москвы от 16.12.2024 № 2-5803/2024 |
«В силу пунктов 107, 109, 111 Правил № 354 по факту предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества составляется акт, который подписывается потребителем и исполнителем и указываются нарушения параметров качества, время и дата предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Поскольку акт, представленный истцом, составлен с нарушением действующего законодательства, а именно, в нем отсутствуют сведения о присутствии исполнителя при проведении осмотра либо о его надлежащем извещении о предстоящем осмотре, суд не принимает его в качестве достаточного и допустимого доказательства по делу. Исходя из того, что истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено достаточных и допустимых доказательств предоставления ответчиком некачественной услуги, оснований для удовлетворения требований об обязании произвести перерасчет в размере сумма за кв. м площади жилого помещения; произвести зачет присужденных сумм в счет оплаты текущих платежей за содержание и ремонт дома, суд не усматривает.» |
При этом, в качестве недобросовестного поведения могут быть расценены такие действия собственников, как приглашение представителя исполнителя жилищно-коммунальных услуг в нерабочее время (к примеру, в 6:00 утра либо в 22:00 вечера в отсутствие наличия аварийной ситуации), указание ориентировочного периода времени осмотра (к примеру, «прибыть к подъезду № 2 многоквартирного дома в период с 9:00 по 20:00 для составления акта»), отсутствие в извещении указания на конкретное место встречи с представителем исполнителя (к примеру, «прибыть в многоквартирный дом для составления акт»).
Однако даже в случае составления акта об оказании жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества в полном соответствии с вышеуказанными требованиями, законодатель установил ряд ограничений для реализации права собственников на уменьшение платы за некачественно оказанные услуги.
Согласно пункту 7 Правил изменения размера платы собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда – к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
Пунктом 8 Правил изменения размера платы установлено, что заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения.
Пропуск собственником данного срока лишает его возможности претендовать на произведение перерасчета на основании составленного акта об оказании жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Подобный вывод содержится в судебной практике судов общей юрисдикции разных кассационных округов:
|
Реквизиты судебного акта |
Выдержка из судебного акта: |
|
Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.04.2025 № 88-8099/2025 |
«В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение шести месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Оценив представленные истцом доказательства, судебная коллегия суда апелляционной инстанции пришла к выводу о том, что истцом нарушена процедура установления самого факта предоставления услуг ООО УК "ВладоградКомфорт" ненадлежащего качества, поскольку материалы дела не содержат сведений о том, что истец совершил необходимые действия, направленные на фиксацию в установленном порядке ненадлежащего качества коммунальных услуг.»
|
|
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.04.2025 № 88-4628/2025
|
«Судами верно указано, что упорядочивая правоотношения между исполнителем и потребителями услуги по содержанию, не допуская злоупотреблений в вопросах времени обращения с заявлением об изменении размера платы, пункт 8 Правил изменения платы N 491 ограничивает сроки подачи такого заявления 6-ю месяцами, исчисляемыми с момента фиксации такого нарушения. При этом Г., чье право собственности прекращено 25 апреля 2023 г., обратилась с заявлением в управляющую компанию только в марте 2024 г.»
|
|
Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 01.06.2023 № 88-20324/2023
|
«Судом апелляционной инстанции установлено, что Акт проверки объема сбора и транспортирования твердых бытовых отходов составленный за период с 06 апреля 2016 года по 28 ноября 2016 года и Акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг от 1 февраля 2018 года за период с 29 ноября 2016 года по 1 февраля 2018 года не могут являться доказательством ненадлежащего оказания услуг за указанные периоды, поскольку услугу по вывозу мусора собственникам помещений оказывалась ежедневно. Акт проверки объема сбора и транспортирования твердых бытовых отходов составленный за период с 6 апреля 2016 года по 28 ноября 2016 года не имеет даты его составления, в связи с чем невозможно достоверно установить когда именно он был составлен. В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение шести месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение шести месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Данное, заявление в адрес управляющей организации за спорный период от собственников помещений МКД, расположенного по адресу: <...> не поступали.»
|
|
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 05.04.2024 по делу №88-6640/2024
|
«Пунктом 8 Правил N 491 установлен срок для подачи заявления об изменении размера платы (в письменной форме или устно), который составляет шесть месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Установив, что такие заявления в установленный указанным положением срок в адрес управляющей организации за спорный период от Л. не поступали, а претензия была направлена только 28 марта 2023 г., то есть за пределами установленного шестимесячного срока, суды пришли к верному выводу о пропуске истцом срока исковой давности.»
|
|
Решение Советского районного суда города Липецка от 13.08.2025 по делу №2-1597/2025
|
«Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено (пункт 8 Правил N 491). Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 указанных правил, направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа. При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере (пункт 9). Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения (пункт 15). Таким образом, на собственнике помещения лежит обязанность в определенный срок обратиться с заявлением об изменении размера платы за содержание жилого помещения к уполномоченному лицу вследствие оказания им услуги ненадлежащего качества, а уполномоченное лицо обязано произвести такой перерасчет на основании составленного акта о нарушении качества оказания услуг.»
|
Таким образом, из пунктов 7, 8, 9, 15 и 16 Правил изменения размера платы и устоявшейся судебной практики, следует, что односторонние «акты собственников» сами по себе не порождают у управляющей организации обязанности произвести перерасчет. Для изменения размера платы необходима совокупность условий:
1) акт, составленный в порядке, установленном пунктами 15 и 16 Правил изменения размера платы;
2) заявление об изменении размера платы, поданное управляющей организации в срок, предусмотренный пунктом 8 Правил изменения размера платы.
Рекомендации:
Рекомендуем управляющим организациям при взаимодействии с собственниками в рамках признания жилищно-коммунальных услуг не соответствующим условиям качества и рассмотрения требований об уменьшении платы по данному основания учитывать надлежащее соблюдение потребителем процедуры извещения исполнителя жилищно-коммунальных услуг, в случае присутствия на осмотре – документально выражать свою позицию относительно качества жилищно-коммунальных услуг, указывая замечания в составляемых актах, а в случае препятствования собственниками помещений в письменном указании замечаний в акте об оказании жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества фиксировать данное обстоятельство в самостоятельно составленном акте, а также принимать во внимание момент обращения потребителя с заявлением об уменьшении размера платы.