18 июня 2026 года состоялось заседание Комитета Национального объединения проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ) по эксплуатации зданий, строений и сооружений. В работе комитета приняли участие Исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер и Заместитель исполнительного директора по направлению «Жилищная сфера» Илья Чучман.

Повестка заседания включила широкий спектр вопросов, затрагивающих ключевые проблемы отрасли управления и эксплуатации многоквартирных домов (МКД) и иных объектов капитального строительства:

• внесение изменений в Постановление Правительства РФ № 87 в части включения самостоятельного раздела «Эксплуатационная документация»;
• предложения по внесению изменений в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ в целях введения обязательного саморегулирования деятельности по профессиональной эксплуатации (управлению) жилых домов и зданий с массовым пребыванием граждан;
• установление критериев технической невозможности поставки качественных коммунальных услуг;
• разграничение эксплуатационной ответственности между ресурсоснабжающими и управляющими организациями;
• формирование системы обязательных и добровольных требований к управляющим организациям, стандартизация деятельности СРО;
• разработка методических рекомендаций для собственников помещений в МКД, УК, ТСЖ и ЖСК по выбору организаций для установки, модернизации и обслуживания домофонных систем.

В ходе дискуссии по вопросам эксплуатационной документации и экономики МКД Марк Геллер акцентировал внимание участников на необходимости формирования прозрачной и понятной модели финансирования содержания жилья.

«Ключевая задача, которую мы ставим перед собой в рамках этой работы, — обеспечить абсолютную прозрачность экономики эксплуатации многоквартирного дома. Важно, чтобы и исполнительная власть, и инвестор, и пртребитель и, в том числе, государство понимали, из чего складываются затраты на содержание жилья. Эта информация должна стать надежным подспорьем для обоснования тарифов. Это позволит избежать ситуаций, когда собственник, приобретая квартиру, сталкивается с непредвиденными и экономически неподъемными расходами на ее последующую эксплуатацию», — подчеркнул Марк Геллер.

Он также выступил с предложением об объединении усилий различных экспертных площадок для выработки согласованных подходов к стандартизации и ценообразованию в сфере управления МКД. Председатель комитета поддержал инициативу, отметив, что работа должна быть продолжена с привлечением разработчиков из экспертного совета профильного комитета Государственной Думы.

Илья Чучман представил детальный доклад по вопросам установления критериев технической невозможности поставки качественных коммунальных услуг и разграничения эксплуатационной ответственности.

В качестве иллюстрации проблематики эксперт привел пример из недавней судебной практики:

«Недавно мы столкнулись с показательным судебным спором: прокуратура предъявила иск к управляющей и ресурсоснабжающей организациям с требованием обеспечить жителей горячей водой надлежащего качества. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили эти требования, полностью проигнорировав выводы судебной экспертизы. Экспертиза, в свою очередь, четко зафиксировала, что из-за критического износа сетей и самовольного переустройства инженерных систем жителями, обеспечить качественную услугу без проведения масштабных капитальных работ объективно невозможно».

Илья Чучман подчеркнул, что общие положения гражданского законодательства предусматривают освобождение исполнителя от ответственности при наличии объективной невозможности исполнения, однако на практике данный механизм в сфере ЖКХ не работает должным образом:

«Установление четких критериев технической невозможности поставки качественных коммунальных услуг необходимо. Это защитит добросовестных исполнителей от несправедливых штрафов и перерасчетов, когда они объективно не могут повлиять на качество ресурса, и позитивно скажется на всем рынке жилищно-коммунальных услуг».

В части разграничения эксплуатационной ответственности Илья Чучман осветил позиции ресурсоснабжающих и управляющих организаций, в частности, по вопросу границ сетей водоотведения:

«В вопросе разграничения ответственности за сети водоотведения ресурсоснабжающие организации предлагают установить внешнюю границу общего имущества на уровне примыкания канализационного выпуска к первому смотровому колодцу. С их точки зрения, это объективно. Однако управляющие организации справедливо возражают: эти подземные системы конструктивно связаны с внутридомовыми сетями, а действующие тарифы на содержание жилья изначально не предусматривают расходов на обслуживание таких протяженных подземных участков. Вопрос упирается в экономический базис: пока мы не договоримся, за чей счет будет осуществляться данное обслуживание, формулировки в нормативных актах не будут работать».

Также были затронуты проблемы бесхозяйных объектов и злоупотреблений со стороны ресурсоснабжающих организаций при передаче домов в управление новым УК, включая необоснованные отказы от заключения договоров ресурсоснабжения, что влечет за собой штрафные санкции для управляющих компаний.

Итоги заседания

По результатам обсуждения участники приняли решение:

1. Продолжить работу над проектом изменений в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ в рамках рабочей группы, объединив усилия с экспертным советом профильного комитета Государственной Думы.
2. Проработать вопрос установления критериев технической невозможности поставки качественных коммунальных услуг с учетом представленной судебной практики.
3. Сузить и сформулировать вопрос формирования системы требований к управляющим организациям как «формирование обязательных и дополнительных перечней услуг управляющих компаний в отношении МКД» (пакетные решения по аналогии с тарифными опциями).
4. Продолжить разработку профессионального стандарта и методических рекомендаций по домофонным системам во взаимодействии с Советом ЖКХ и Гильдией негосударственной сферы безопасности при МТПП.
5. Подготовить экспертную позицию по обращению депутата Государственной Думы А.В. Кошелева в части содержания и эксплуатации аварийных домов, разделив понятия поддерживающего ремонта и реконструкции.

Участие представителей Ассоциации «Совет ЖКХ» в заседании Комитета НОПРИЗ подтверждает активную роль объединения в формировании единой экспертной площадки для всех участников рынка управления и эксплуатации многоквартирных домов.