Одной из актуальных проблем жилищного законодательства является правовое регулирование цены договора управления многоквартирным домом. Во многом это связано с особенностями такого договора, в котором одна из сторон имеет многосубъектный характер (собственники помещений в многоквартирном доме). Однако не стоит забывать и о сложном характере правового института, регулируемого как положениями федерального законодательства, так и подзаконными нормативными правовыми актами.
Илья Чучман, эксперт Ассоциации управляющих организаций «Новое качество», в своей статье, размещенной в СПС КонсультантПлюс, проанализировал сложные вопросы, связанные с ценой договора управления многоквартирным домом. В частности, как правильно понимать такие термины, как «цена договора управления» и «размер платы за жилое помещение», и как это влияет на права собственников помещений МКД. На примерах из судебной практики он разъяснил, как индексировать плату за жильё и какие права имеют граждане при утверждении таких платежей. Также он предлагает решения для устранения правовых неясностей, которые могут возникать при применении жилищного законодательства.
Эксперт подчеркивает важность системного подхода к толкованию понятий «цена договора управления» и «размер платы за содержание и ремонт жилья». Основная проблема заключается в том, что управляющие организации и собственники часто не могут прийти к единому мнению о том, что входит в эту плату и какие услуги должны предоставляться в рамках договора управления.
Ключевые моменты:
1) цена договора управления многоквартирным домом является сложным правовым и финансово-экономическим явлением, имеющим внутреннюю структуру, определенную действующими положениями жилищного законодательства;
2) при определении нормативного объема понятия «цена договора управления многоквартирным домом» необходимо использовать распространительный подход, предполагающий, что в цену договора управления, помимо платы за содержание и ремонт жилого помещения (а также за коммунальные услуги), входит стоимость иных услуг;
3) утверждаемый на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме размер платы за жилое помещение должен соответствовать признакам, определенным положениями жилищного права;
4) при утверждении размера платы должно учитываться мнение сторон договора управления многоквартирным домом;
5) способы определения размера платы за содержание жилого помещения (основной, публично-вспомогательный и временный) изложены императивно и подлежат применению в порядке, определенном Жилищным кодексом Российской Федерации;
6) индексация размера платы за жилое помещение при ее утверждении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме является частью порядка определения цены договора управления многоквартирным домом и в указанном случае является правомерной;
7) недействительность решений общего собрания об утверждении размера платы за жилое помещение влечет за собой восстановление действия ранее установленного размера платы и необходимость осуществления перерасчета на основании этого размера.
По мнению эксперта, требуется модернизация норм российского законодательства – следует упорядочить правовое регулирование цены договора управления многоквартирным домом. В частности, положения статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо дополнить условиями, при которых управляющей организацией выполняются работы по текущему ремонту, а стоимость указанных работ входит в состав платы за жилое помещение. Выполнение таких работ, если их стоимость не предусмотрена в структуре платы, возможно при условии их полной компенсации за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме.
Индексация размера платы за жилое помещение подлежит закреплению в Жилищном кодексе Российской Федерации в качестве частного случая порядка определения цены договора управления многоквартирным домом, при котором размер платы за жилое помещение может быть изменен в одностороннем порядке посредством увеличения (уменьшения) стоимости соответствующих работ (услуг), если это закреплено положениями договора управления или решением общего собрания.
С учетом сложившейся правоприменительной практики логичным было бы дополнение статьи 162 ЖК РФ положениями о праве управляющей организации на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом в случаях, если собственниками помещений без учета предложений управляющей организации принято решение об утверждении размера платы за жилое помещение, отмечает эксперт.
В жилищном законодательстве следует закрепить правило об обязательности ранее принятого размера платы за жилое помещение в случаях, когда текущее решение об утверждении размера платы за жилое помещение признано недействительным.
Для подробного рассмотрения данного вопроса предлагаем ознакомиться со статьей эксперта в полном объеме либо в приложении к настоящему материалу, либо в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации».