Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России выпустил подробные разъяснения относительно правового статуса и порядка использования средств, которые образуются у управляющих организаций (УК) при исполнении договоров управления многоквартирными домами. Поводом для обращения послужил запрос Ассоциации "Совет ЖКХ", который касался права УК самостоятельно перераспределять сэкономленные средства на иные нужды.
Ранее на рынке бытовало мнение, что средства, сэкономленные УК в ходе хозяйственной деятельности, поступают в ее собственность и могут быть потрачены по усмотрению руководства (со ссылкой на ст. 209 и 710 ГК РФ). Минстрой России поставил точку в этом споре, четко разграничив понятия «экономия» и «целевые средства (переходящие остатки)».
Ключевые тезисы разъяснений Минстроя России:
1. Договор управления — это специфический договор Минстрой подчеркнул, что договор управления (ст. 162 ЖК РФ) является самостоятельным видом договора, не предусмотренным напрямую Гражданским кодексом. Нормы ГК РФ (включая статьи о экономии подрядчика) применяются к нему лишь по аналогии. При этом средства, собираемые с собственников на текущий ремонт, имеют строго целевой характер. Они не поступают в собственность УК и не могут быть потрачены на другие нужды без решения общего собрания собственников.
2. Как правильно считать «экономию» Экономия по договору управления — это разница между плановой стоимостью работ/услуг (заложенной в тариф/перечень) и их фактической стоимостью, отраженной в годовом отчете перед собственниками.
- Важно: Экономия возникает только если условиями договора и отчетностью предусмотрено, что фактическая стоимость работ считается исходя из реальных затрат УК, и эти затраты оказались ниже плановых.
- Если работы по содержанию или управлению оплачиваются по твердой (плановой) ставке (абонентской плате), то экономия по ним равна нулю. Разница между плановыми начислениями и фактическими тратами в этом случае — это финансовый результат деятельности УК, а не «экономия» по смыслу ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.
3. Неосвоенные средства — это не экономия Если работы были запланированы, но не выполнены (по любой причине), оставшиеся на них средства не могут считаться экономией УК. Эти деньги образуют переходящий остаток на следующий отчетный период и должны быть направлены на финансирование содержания общего имущества в будущем (либо возвращены собственникам через перерасчет).
4. Жесткие ограничения при использовании реальной экономии Жилищное законодательство не запрещает УК направлять реальную экономию на выполнение иных необходимых работ и услуг, если это не нарушает права собственников. ОДНАКО Минстрой сделал критически важное уточнение:
«Необходимые» работы и услуги (из Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290) управляющая организация обязана выполнять в полном объеме в счет размера платы за содержание жилого помещения вне зависимости от получения ею экономии.
Это означает, что УК не может использовать аргумент «мы сэкономили на одной статье и покрыли другую», если в результате дом недополучил услуги, входящие в Минимальный перечень, обеспечивающий безопасность и надлежащее содержание общего имущества.
Комментарий для рынка
Ассоциация "Совет ЖКХ" рекомендует управляющим компаниям провести аудит своих договоров управления и подходов к формированию годовых отчетов. Чтобы легально формировать и использовать «экономии», УК должны четко прописывать в договорах и локальных актах порядок расчета фактической стоимости работ исходя из фактических затрат. В противном случае все сэкономленные рубли автоматически признаются целевыми средствами или переходящими остатками, бесконтрольное расходование которых грозит УК штрафами и исками от собственников.
Минстрой России отметил, что письма ведомства носят характер разъяснений и не являются общеобязательными правовыми нормами, однако формируют официальную позицию федерального органа исполнительной власти, которую будут учитывать суды и надзорные органы (ГЖИ).